十年前，从外地回来过年，朋友告诉我：多浪公园周边建得很漂亮，打算在那买房。他又说道，阿温大道上还建了个汽车城，附近还开发了很多小区。那一刻我的内心又雀悦又彷徨。

城市发展的滚滚车轮，不可阻挡。但对于从小生活在这个城市，中途离开过十几年的人来说，关于阿克苏的城市记忆始终是多浪公园、世纪广场、老金桥超市……

从某种角度来说，我的内心是不希望她改变的。

记忆中的阿克苏，现在姑且这样称呼她——老城区。

说是老城区，只是基于城市建设开发的时间而言。阿克苏的老城区并没有完全患上城区规模扩大后的“城市病”。

例如，臃肿嘈杂的城市面貌、不断恶化的街道环境、垃圾遍地的小区等这些现象还不曾出现。

（图为原阿克苏市地标棉花桃）

但阿克苏的老城区依然像一个油腻的中年大叔，有着独属于成熟男人的魅力，也有着属于这个年龄的“慵懒”和“固执”。

交通便利、配套成熟、居住气息浓厚等，这些固然存在，但不断增加的人口密度、不断破纪录的新房二手房价格、不断增加的保有车辆以及紧张的停车位都是很多人逃离老城区的原因，这是再努力也没法改变的事实，所有大城市皆是如此。

这里说的老城区，是按照阿克苏十年前的“样子”划出来的，指的是多浪河以东、前进路以南、河南路（原乌喀路）以北、幸福路（原塔北路）以西的围合区域。

（阿克苏老城区区域图）

无论曾经还是现在，这里依然拥有着便捷的交通优势；集中着两大医院——阿克苏地区人民医院和生产建设兵团师医院；最繁华的商业——各地下街、“历史悠久”的步行街、天百购物中心、太百购物中心以及成熟的社区配套商业等；丰富的教育资源——二中、农一师中学、三中、八中、二小、十一校等；的书城——阿克苏书城。

（图为友好天百时尚购物中心）

老城区的住宅土地资源已经非常紧俏。虽然还有一部分住宅用地，由于各种原因待到开发还需要一段时间。新房产品自然变得极为稀缺。

如果严格按照老城划分，区域内在售新盘项目有：金桥幸福里、城市壹号蓝晶、人民路王三街的森润国际、幸福中路英阿瓦提路天成福都。其他几乎再无新房，短期内也没有新盘面世的消息。

金桥·幸福里

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金桥·幸福里是由本地房企——金桥地产投资开发，项目位于阿克苏市团结路与环南路交汇处。项目占地310亩，总建筑面积约70万m²，绿化率35.5%，坐拥200亩幸福公园，处于城市商圈的中心位置。户型区间26-190m²。

项 / 目 / 点 / 评 /

老城区少有的新盘，是实打实的改善项目。三居室为主打户型，200亩的幸福公园作为后花园，交通方便，性价比高。该项目小户型比较稀缺，社区底商未来可期，投资都可以关注。

城市壹号·蓝晶

项 / 目 / 介 / 绍 /
该项目位于阿克苏市市中心地段。其占地面积约2.3万㎡，建筑面积约3.9万㎡，容积率3.5，绿化率30%，停车位600个，楼栋总数为1栋。周围商圈、医疗、学校更是富裕至极，使你的生活更加便利。

项 / 目 / 点 / 评 /

区位价值是卖点。临近世纪广场、天百、东环、步行街等阿克苏人气最旺的区域。目前在售以loft公寓为主，还有少量商业。住宅产品适合个性的年轻人和以投资为目的的朋友。

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老城区整体住宅类型主要分两种：一半左右是步梯多层为主，另一部分则是2008年以后大规模开发的高层住宅（30层左右，总高110米以下）。所有的产品几乎都是刚需住宅，满足基本居住要求。

从住宅需求上来说，老城区的居住环境和当下改善型住房的主流意识不相符。这也导致了阿克苏的二手房市场始终不温不火。

但城市配套（政、学、商）、交通路网、市政设施（医院、菜市、公园）、自然资源等等硬核要素才是房子价值的硬通货。而这些老城区都不缺。老城的繁华，无需等待。特别是教育配套，我始终认为，唯有教育需求才能撬动二手房市场。

（图为阿克苏市幸福公园）

未来的老城区，将会是二手房的天下，新房会持续但少量出现。任何城市的发展都不是无限外拓，在城市体量和经济发展水平达到一个相对平衡的阶段之后，回归城市更新是城市发展的必经之路。

老城区房价有“天花板”，新城区发展也要时间。但不是说老城区就不，新区就一定香。

我认为，目前老城区价格天花板仍有上限，这个上限是由老城区住宅产品段位决定的。老城区的未来依然可期，阿克苏多城市中心的格局值得期待。